投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

中国人在工作和生活中往往存有许多误区,而“只缘身在此山中”的我们往往不觉其误而津津乐道地沿袭着。

比如童年时语文课本中有刘文学一篇,讲述了十二岁的小英雄如何为了阻止坏人偷窃集体田里的蔬菜而英勇牺牲的故事,曾激励和感染了几代人,大家都把遇见犯罪行为、敢于与坏人搏斗作为行为准则。

而在美国和西方发达国家,不管是成年人还是孩子,只要遇见歹徒,其第一反应是立即报警,因为他们的教育使然。

我们新版的《小学生守则》中已经改成“珍爱生命,注意安全”,新版的《中学生守则》中明确要求“发现违法犯罪行为及时报告”,最近颁布的《未成年人保护法》已经明确不提倡什么青少年见义勇为、勇斗歹徒了。

这样的例子在我国不胜枚举。错误滑稽的传统观念、不可思议的规范准则贻害了多少代人,给国家造成了多大的损失。

中国的酒店业何尝不是如此呢?

从毛泽东时代的清一色招待所,到改革开放后完全照抄洋酒店的模式,到现在相互生搬硬套地模仿,于是,一家酒店中的错误,会很快被拷贝到许多酒店中。

大凡要建酒店的业主,不管是国企还是私营,他们总会先带着设计师到发达国家和地区的大酒店“考察”一圈,拍照些许,然后嫁接拼凑,长官意志加上个人偏爱,一幢幢酒店就这样迅速克隆在世人的眼前,其生命力有多久,只有天知道。

造成这种情况,往往是因为没有看到酒店盈利的核心所在,打蛇打七寸,把住关键部位才能出效益。

而设计(又称酒店总体规划设计)就是酒店的灵魂所在,也是其生命所在。

酒店设计的成功案例是北京的建国饭店,开业十五年便赚回十六个建国饭店,究其原因所在,其饭店的投资者就是位设计师,他在该酒店的设计上下足了功夫,每一寸土地都利用得恰到好处。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

一个设计优秀的酒店,哪怕管理者平庸无为,酒店也可能赚钱;换言之,若一个设计失败的酒店,管理者哪怕再有能耐,也难逃亏钱的厄运。

酒店设计应称为酒店总体规划设计,其内容可分七个方面,若按建筑时间顺序可分为:选址、外形、建筑、机电、室内设计、经营管理和景观设计。

按科学流程顺序可为:选址、室内设计、外形、机电、建筑、经营管理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计。

本次分享对酒店来说最重要的四个关键点:

1、选对地址等于抓住流量

2、合理设计机电,等于打通酒店的任督二脉

3、设计不仅仅是给酒店“穿衣服”

4、合理的设计等于帮酒店减少管理成本投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

1.选对地址等于抓住流量

记得一位酒店前辈曾论及酒店有三要素:“第一是地点,第二是地点,第三还是地点”,由此可见地点对于酒店的重要性。

过去由于道路的简陋,通讯的阻碍,交通工具的匮乏,酒店的地理位置一般以繁华市区和著名景区为宜,但现在选择酒店地址应赋予新的涵义。

首先当然考虑其地理位置,是在商业区、政府所在地、大学城,还是在风景区、住宅区,根据周围消费群来确定酒店的规模档次、功能布局、建筑格局以及外形等。

其次是交通,若酒店不在闹市区,只要通往酒店的道路宽畅,不堵车,且有几条大道通往,这样的酒店也会有生意;若酒店距汽车站、火车站或机场不远或交通很方便,这都是招徕客人的因素。

最后是停车,现在私家车骤增,来酒店消费的客人多半驾车而来,若酒店没有足够的地下或地面停车场,客人就不愿来消费,有些客人甚至不愿意去地下停车,所以高档酒店应在选址时考虑尽可能多的地面停车场面积,地面停的车多,还可彰显酒店生意兴隆,成为一大销售亮点。

在选址时还要把客人的消费半径扩展到周围1公里、5公里、50公里和300公里,研究计算这个半径区域里的潜在消费对象,这个半径都是客人最多在一天之内可以往返的距离。

高星级酒店不应选在居民住宅区或中低档消费区域,别墅型和度假型酒店不应建在闹市区,而经济型酒店应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。

不管是什么档次的酒店,不要选在高速公路口、高架桥下或城市的单行道旁。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

2.合理设计机电,等于打通酒店的任督二脉

关键词——系统设计合理,正确选用设备。

若把酒店比作一个人的话,那么其建筑就是人的骨骼,装璜就是人的衣服,机电就是人的五脏六腑,器官筋络。机电设计得不好,就会影响其功能的正常使用,就会减少其寿命。

业主往往重装修而轻机电,这是万万不可的。粗略地说,机电设计主要在水、电(强弱电)和空调三大板块,现就其重点表述之。

酒店的水系统应注意的是水的压力平衡,应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱,必须有污水处理,重水处理系统可视需而设。

强电系统应注意的是电的总容量,各地设计院一般配的负荷过多,由于酒店各个区域的功能不同,使用的总量常常是大大低于设计院计算的负荷,这样就浪费了投资。

高星级酒店、电网不发达或电力不足地区的酒店都应配置发电机,其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调,满足经营基本需求。

弱电系统中应注意的是网络和背景音乐系统,做到真正百兆接入,客房网和办公网物理独立,防火墙能保证网络无故障运行。

许多酒店的背景音乐音量不适,各区域的音质和音量都不同,这就要求设计时能分层或分区域控制。

机电设计中最重要、俗称酒店脸面的是空调,凡空调效果不佳的酒店,其服务质量就不能满足客人的需求,这样的酒店是没有什么生命力的。(想了解具体应该采用什么样的采暖制冷形式,在公众号后台回复“123”即可获取专业建议)

另外,空调中的新风系统很重要,特别像餐饮、娱乐、会议这些客人活动稠密区,客人对空气质量的要求较高,而许多酒店的新风系统由于设计得不合理,新风量远远达不到要求,有名无实,便降低了酒店服务档次。

除非层高在4m以上,否则,酒店各区域不宜用顶送风,而应采用侧送风形式。

机电设计除在系统设计上必须下功夫外,重要还有两点:

其一是配置,建议酒店里的电梯要有到站、司机功能,要配层显,配双面控制板;

其二是安装质量,许多业主往往抱怨电梯质量,其实多半是安装造成的,所以我们在选购电梯的同时,必须选择好安装队伍,特别是安装电梯的过程中派专人跟踪。

选择锅炉,不管是常压还是蒸汽锅炉,尽量选择卧式,不要选择立式。

不管选择什么样的洗衣房设备,在设计洗衣房时都要考虑室内温度控制在37℃左右,那么设计时要注意废热水流向、热管保温、室内通风、大烫机加罩抽热,这样不仅有利于延长设备的使用寿命,也能改善洗衣环境从而稳定洗衣房员工。

酒店总机无需程控交换机,虚拟网现已完全满足酒店管理需求。

排风扇要选择电机噪音小的,安装位置要巧妙,当然,客房卫生间可用集中排风方式。

一般酒店喜用液晶显示空调开关,但我建议客房宜用机械式空调开关,因其方便使用,故障率低。

强弱电面板要有中英文刻字,开关面板声音要柔和。

要因使用区域不同合理选用不锈钢管、铜管、铸铁管、镀锌管、塑料复合管、塑料管,同理选用不锈钢阀、铜阀、铸钢阀、铸铁阀。这类材料繁杂,如何选择奥妙许多,不能在此一一赘述。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

3.设计不仅仅是给酒店“穿衣服”

过去所说的装璜设计提法不科学,因为这块的设计师不仅仅要考虑如何给酒店穿衣服,还要考虑酒店的功能布局、通道、服务流程、客人心理等诸多因素。

仅仅懂得美学和建筑学知识的设计师是万万不能为酒店做室内设计的,所以高星级酒店不宜请装璜公司的设计师来完成室内设计的重任。

我常常给室内设计师三个原则:就汤下面;看菜吃饭;内外有别。

具体说来,许多酒店在确定其建筑用途、请室内设计师操刀时,整个建筑已经完成,这时的室内设计师就必须尽量顺着原来的结构设计,避免过多的敲砸更改,特别是结构上的更改,此谓“ 就汤下面 ”。

业主有多少钱,会投入多少到装修工程上,是设计师必须清楚的,否则,设计得好看,但业主无钱实施,也是废纸一堆,所以设计师应该提供给业主一份比较准确的装修预算,这叫“看菜吃饭”。

有许多酒店客用区装修豪华,后台服务区也装修得十分气派,比如消防楼梯都用石材铺地,不锈钢做扶手,这大可不必,设计师应把资金花在刀刃上,这叫“内外有别”。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

在坚持这三个原则的前提下,确定了酒店的规格、客源和档次后,就可以确定其功能布局,就能给土建定框。

酒店宜建条状形,不宜建异形、正方形、菱形、多角形、圆形、椭圆形,因为条状形的酒店最易产生效益。

设计师还应合理规划客房、公共区域(前厅、餐厅、娱乐、健身等服务项目)及后台支持区域的比例,高星级酒店的正确配比是客房:公共区域:后台支持区=0.5:0.25:0.25。

举例来说,一间拥有3.6万m2的四星级酒店,规划客房的面积应为1.8万 m2,公共区为0.9万m2,后台支持区域为0.9万 m2。若以60m2一间客房计,这个酒店可做300间客房。

设计师还应把握好酒店的合理造价,还以四星级酒店为例,若建筑面积为3.6万 m2,则土建需1000元/m2,机电及装璜各需1200元/m2,土地费用不计,(因区域不同而价格迥异),那么该酒店总投资约需1.2亿。

再以时尚型酒店为例,若建筑面积为1万m2,则土建需800元/m2,机电及装璜各需900元/m2,那么总投资共需2600万元。

设计师还应会同酒店管理者对酒店的功能合理布局,客房区的豪华套、普通套、单双间的配比要合理;公共区域应布置哪些对客服务项目,酒店准不准备评星,因为评星与否所上的项目是不同的;后台区域该放哪些项目,放在哪儿便于管理和服务。

因此,设计师应考虑交通流程:物流,员工和客人的通道,厨房到餐厅的交通,布草通道及工作间的位置。

设计师还应站在业主投资的角度考虑室内设计,比如设计风格,建议一般酒店以现代主义风格为主,适当辅以后现代主义风格,不要轻易采用欧式风格。

设计师要在用材的巧妙而不是用材的豪华高档上做文章,要在色彩的和谐搭配、形式的变异上下功夫。

再说客房设计,地毯不一定选择绒较高的,着重选好地胶垫,不但让客人踩上去觉得有档次,需换地毯时也不用换地胶垫,节省改造费用。

入户门不宜用实木门,可用实芯夹板门,只要注意双面材料对称就不会变形;建议入户门做隔音条,但最好不装闭门器。

选择窗帘不要追求面料的高档,设计师应主要考虑其遮光度是否好,窗帘轨拉起来是否轻便。

卫生间墙、地面不一定铺贴石材,可选用仿石材的磁砖一样达到效果。

洗面台可用颜色淡雅的人造石,取代昂贵的天然大理石。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

4.合理的设计等于帮酒店减少管理成本

设计师多半注重视觉效果,不大考虑管理成本,所以建议设计师在有经验的酒店管理者指导下,处处为经营和管理着想,这样设计出的酒店就会有旺盛的生命力。

比如木线条、石材线条等各种类型的线条要少做或不做,因其投资大,做工耗时,管理成本加大。

前厅的接待总台宜用坐式,对客人和员工都更显人性化。

普通客房可取消落地灯、台灯、壁灯、镜前灯,代之以顶灯,并增加天花吊顶暗藏的灯带,增加照度,同时可减少投资,减少维修,减少服务员清洁工作量。

地毯选择的花色不宜太淡,便于清洁,为防烟头烫伤而无法织补,地毯可用部份含量的羊毛与尼龙或绦纶混纺。

标准房家具可根据人体工程学设计成流线型,柜子可以无门,桌子可以不设抽屉,床头柜可以悬挑不落地面,不但减少投资,还可缩短查房时间,客人没有丢落东西之虞。

普通单双间少用、不用浴缸。

卫生间的底部须做防潮处理。

壁柜门宜用美国“斯丹利”门做法,用金属边框嵌玻璃镜,既可用作穿衣镜,拉起来舒适静音,门又不会变形,省了维修的烦恼。

卫生间可设置背景音乐或电视伴音,让本来客人在卫生间活动时期的寂寞时光变得生动活泼起来。

若房间卫生间与卧室间的隔墙采用透明或是磨砂玻璃,既扩大了卧室的空间感,而且会大大降低造价和管理成本,特别是使用透明玻璃隔墙的客房,会给酒店经营带来卖点亮点,会产生意想不到的回报。

设计师要注意客房的隔音效果,客房有三处易发生串音问题。

一是床头柜,只要不用床头控制板就可避免串音;

二是衣柜,一定要处理好衣柜背部的隔音;

三是卫生间顶部的隔墙,封不严实的隔墙可用塑料发泡的方法把缝隙堵实。

设计师一定要时刻记住,客房的噪音会大大降低客人的舒适度,会大大降低酒店的档次,酒店的生命就会大打折扣。

若是城市商务酒店,设计时可考虑单人间多于双人间,面积较宽敞的单人间宜用2m×2m的大床,双人间宜用1.35m×2m的床。

会议及度假型酒店要注重供团队就餐、客户开会的宴会厅、会议室及多功能厅的设计。客房的长度最好在9m以上,宽度分别为 4.5m(度假酒店和白金五星)、4.2m(四、五星)、3.9m(时尚酒店)。

客房的阳台适用于度假酒店,城市酒店不能用。投资的酒店不赚钱,往往是因为陷入了这个误区!

小结:

酒店设计必须找对设计师,由业主牵头成立一个由酒店管理者、建筑师、机电设计师和室内设计师、财务专家、规划师组成的设计小组。

最好请一家深谙酒店知识、能从建筑一直设计到机电、室内装璜、景观的设计公司。

设计整体一气呵成,省去了许多矛盾,少了许多烦恼,减少了投资的浪费,节省了设计和施工时间,更重要的是,酒店的经营和管理者们就会感到得心应手,酒店想不赚钱都难。

但是,由于中国现有的学府没有酒店设计专业,而上述设计又各行其是,最终生产出来的酒店就会在经营和管理上出现致命的问题,而设计师又不必承担任何责任,业主只能自吞苦果,有的业主因为造了一个酒店而拖垮了其它企业。

只要找准了设计公司,业主就必须相信他们,设计的图纸不宜多改,特别是主线不能改。

业主审图不要掺杂长官意志,即使改图也只能从两个方面改,一是投资角度不合适,二是管理角度不合适,这两方面往往是设计师的弱项。

要确保建成的酒店能够赚钱,必须牢牢抓住和深刻体会上述四大环节,其中奥妙细节很多,象如何选择卫浴就可写上三、五千字,限于篇幅不能细表。只要潜心于每个环节的每个细节,酒店必会充满无限的生命力,为业主和社会创造无尽的财富。

以上乃笔者独家之言,不当之处,敬请读者赐教垂询(E-mail:chenxin722@126.com)。了解更多设计、建造、筹备等方面的知识可购作者新书《走出中国酒店建设和管理的误区》详细了解。

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